2026年新税法下，物业公司水电费代收代付怎么处理？简明操作指南

来源：欣飞财税咨询河北有限公司    时间：2026-03-05    浏览量：351次

2026年新税法下，物业公司水电费代收代付怎么处理？简明操作指南

各位物业公司的老板、财务同仁：

2026年1月1日《增值税法》落地后，电力公司开的水电费发票变了——以前一张票，现在变成两张票：一张是电费（13%专票），一张是政府性基金（不征税普通发票）。很多同行遇到两个头疼问题：

• 租户跟我要13%的专票，我开不出来（因为基金部分不能开专票）？

• 那2块钱的基金，难道要我自己贴钱交税？

别急，下面给你两种合规又省事的操作方法，直接照着做就行。

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一、电费处理：两种方式，看租户情况选

情况1：租户是一般纳税人，需要抵扣进项

• 方式A（推荐）：备注栏注明法

  • 你给租户开一张发票：金额填98元（电费），税率13%，备注栏写上“代收政府性基金2元，合计应收100元”。

  • 租户拿这张发票：98元抵扣进项，2元凭备注栏作税前扣除（依据：国家税务总局公告2016年第51号）。

  • 优点：一张发票全搞定，税务局认可。

• 方式B：分割单法

  • 电费98元：正常开13%专票给租户。

  • 基金2元：不开票，给租户“电力公司不征税发票复印件 + 分割单 + 收据”，租户凭此作税前扣除（依据：国家税务总局公告2018年第28号）。

  • 优点：基金部分不用开票，省事。

情况2：租户是小规模纳税人、个体户或个人（不需要抵扣进项）

• 直接全用分割单

  • 你把电力公司开的两张发票（98元专票和2元不征税票）复印，附上你自制的分割单和收款收据，一起给租户。

  • 租户凭这套资料，98元和2元都能税前扣除。你也不用再开票，最省事。

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二、水费处理：逻辑一样

• 自来水费（应税部分）

  • 租户要抵扣：正常开发票（一般纳税人可选9%或简易计税3%，小规模3%或1%）。

  • 租户不抵扣：全部用分割单（发票复印件+分割单+收据）。

• 污水处理费（代收基金，不征税）

  • 无论租户类型，都不开票，只用“自来水公司发票复印件 + 分割单 + 收据”处理。

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三、重要提醒（必看）

1. 分割单合法有效
   很多财务觉得分割单“不规范”，其实税务总局2018年28号公告明确它是合法的税前扣除凭证。只要备齐资料（发票复印件、分割单、收据），税务查账没问题。

2. 合同和收据要写清楚
   在合同和收费单据上，把“物业费”“水电费（代收代付）”“政府性基金（代收代付）”分项列明，别让税务局误会你是在“加价卖电”，否则那2元就要并入收入交税了。

3. 建立台账备查
   收了谁的钱，对应哪张电力公司发票复印件，分割单编号多少，都登记好，随时备查。

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总结：2026年新规下，物业公司处理水电费代收，要么用“备注栏注明法”，要么用“分割单法”，都合法合规。根据租户类型灵活选，既能少交冤枉税，又不惹麻烦。